房开企业销售开发产品(一般计税)增、企、土增计税收入如何确定

来源:品税阁 作者:品税阁 人气: 发布时间:2021-08-31
摘要:最近关于建筑业简易征收的问题讨论的特别多,甚至有的网友疑问:是不是建筑业没有一般计税方法? 应该说,营改增后,建筑业增值税一般纳税人主要是按照一般计税方法计算缴纳增值税的。在此前提下,对于满足36号文件规定,部分项目可以选择按照简易计税方法计...

  网友问:

欧尚集团  1、房开企业销售开发产品(一般计税)增值税计税依据和企业所得税对应的应纳税所得额相等吗?

  答:相等。

  2、房开企业销售开发产品(一般计税)由于扣减土地成本少交的增值税需不需要计入土地增值税收入?

  答:应该计入收入。

欧尚集团  3、房企销售开发产品(一般计税)土地增值税计税收入有两种算法,两种算法结果相同。请问哪种算法纳税人容易接受?为什么?

欧尚集团  答:第二种算法对纳税人更有利,具体见案例。

  【案例】品税阁房地产开发公司(一般计税方法),销售一套住房收取含税销售收入为1110万元,假设对应的土地成本为400万元,该项目已完工,并达到清算条件。(假设税率为11%,不考虑其他任何开发成本、开发费用、加计扣除等因素)

  1、增值税对应的计税收入分别是多少?企业所得税对应的应纳税所得额是多少?

  A、会计处理为:

欧尚集团  借:银行存款  1110

欧尚集团  贷:主营业务收入  1000

  应交税费---应交增值税(销项税额)  110

  借:主营业务成本  400

  贷:开发成本  400

  借:应交税费---应交增值税(销项税额抵减)  39.64(400/1.11*11%)

欧尚集团  贷:主营业务成本  39.64

  增值税计税收入=(1110-400)/(1+11%)=639.64万

  企业所得税应纳税所得额=(1000-(400-39.64))=639.64万

  结论:房地产企业出售不动产or土地,不管是一般计税还是简易计税,增值税计税依据必然等于企业所得税应纳税所得额!

  B、政策依据:关于印发《增值税会计处理规定》的通知财会[2016]22号)第一条第2点、第三条第(三)款。

欧尚集团  2、土地增值税计税收入的两种算法:一是1110-639.64*11%=1039.64万,二是1000+39.64=1039.64。那么,对应的增值额也有两种算法:一是(1000-(400-39.64))=639.64;二是1039.64-400=639.64万。

  分析得出:第二种算法好。第一种算法将营改增抵减的增值税销项税额(39.64)调减了土地成本,但由于土地增值税清算时土地成本可以加计扣除,因此第二种算法将营改增抵减的增值税销项税额(39.64)调增土地增值税计税收入,而不调减土地成本的处理方式,既符合国家营改增减负的政策初衷,也对纳税人更有利。

 

2016年之间的解答——

建筑业企业主要还是一般计税方法

欧尚集团最近关于建筑业简易征收的问题讨论的特别多,甚至有的网友疑问:是不是建筑业没有一般计税方法?

应该说,营改增后,建筑业增值税一般纳税人主要是按照一般计税方法计算缴纳增值税的。在此前提下,对于满足36号文件规定,部分项目可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。

按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件规定:一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税;一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税;一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务,可以选择适用简易计税方法计税。

上述简易计税方法选择后,可以一直按该方法到项目结束。
作者:李志远


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